STADT WERTHER (WESTF.)

BÜRGERINITIATIVE

Begründung mit Umweltbericht

BLOTENBERG e.V.

Bebauungsplan Nr. 43 „Blotenberg“

 

Vorentwurf, Januar 2013

Hinweis auf Text-

In Zusammenarbeit mit der Verwaltung:

stellen in den nach-

Büro für Stadtplanung und Kommunalberatung

folgenden Begrün-

Tischmann Schrooten,

dungen, in denen

Berliner Straße 38,

auf die zu diesem

33378 Rheda-Wiedenbrück

Zweck unterstri-

 

chenen Passagen

Teil I: Begründung

in der linken Spalte

Einführung

eingegangen

 

wird

 

In den letzten Jahren kam zunehmend die Frage hinzu, ob angesichts der

Kapitel II. (1)

demografischen Entwicklung mit einer tendenziell abnehmenden und im

 

Schnitt älter werdenden Bevölkerung, der Bedarf für eine Umsetzung von

 

neuen Wohnbaugebieten vorhanden ist. Nach den statistischen

 

Erfahrungswerten bedeutet eine stagnierende bzw. leicht sinkende

 

Bevölkerungsentwicklung nicht automatisch, dass die Nachfrage nach

 

Wohnungen sinkt, da ein anhaltender Trend zu sinkenden Haushaltsgrößen

 

besteht, die Anzahl der Haushalte weiter zunimmt und u.a demzufolge ein

Kapitel II. (12)

weiterer Bedarf nach zusätzlichem Wohnraum vorhanden ist. Die Stadt geht

 

davon aus, dass die Nachfrage nach Bauland nicht allein durch die Nutzung

 

von innerstädtischen Baulücken und Restflächen o.ä. im Innenbereich

 

gedeckt werden kann, da diese oftmals in privater Hand liegen und die

Kapitel III. (2) (3)

Einflussmöglichkeiten der Stadt auf eine Entwicklung gering sind. Die

 

Umsetzung solcher Flächen nimmt daher oftmals große Zeiträume in

 

Anspruch. Die Verwaltung verzeichnet aber eine kontinuierliche Nachfrage

Kapitel II. (7)

nach Baugrundstücken, so dass auch kurzfristige Entwicklungsperspektiven

Kapitel II. (11)

benötigt werden. Des Weiteren besteht aufgrund der nahen Lage zur

 

Universität Bielefeld eine hohe Standortgunst. Aufgrund der aktuellen

Kapitel II. (9)

Entwicklungen der Universität ist mit zunehmender Wohnraumnachfrage

 

von Universitätsmitarbeitern und Studenten zu rechnen. Die Stadt Werther

 

(Westf.) hat sich bereits langjährig als attraktiver Wohnstandort für diese

 

Bevölkerungsgruppen profiliert und beabsichtigt dies fortzuführen. Dazu soll

 

neben Anstrengungen zur weiteren Umsetzung von

Kapitel III. (4)

Innenentwicklungspotenzialen auch eine moderate Wohngebietsentwicklung

 

im gut angebundenen Randbereich erfolgen.

 

 

 

Die zu entwickelnde Fläche liegt südlich im Stadtgebiet im

 

Ortseingangsbereich der Stadt Werther an der Bielefelder Straße

 

gegenüber dem Zentralen Omnibusbahnhof, rd. 300 m vom Stadtkern

 

entfernt. Aufgrund der exponierten Lage am Nordhang des Blotenbergs auf

 

der bis zum westlich verlaufenden Schwarzbach weitgehend unbebauten

 

Südseite der Bielefelder Straße (L 785), weist sie einen ortsbildprägenden

Kapitel I. (1)

Charakter im Übergang zum Teutoburger Wald auf. Sie ist etwa 5 ha groß

 

und wird bisher überwiegend landwirtschaftlich genutzt.

 

 

 

Ziel der vorliegenden Planung ist es, die Fläche größtenteils als

 

Wohnbaufläche mit unterschiedlichen Bau- und Wohnformen für

 

verschiedene Zielgruppen zu entwickeln. Angestrebt wird eine soziale

 

Durchmischung des geplanten Wohngebiets. Entlang der Bielefelder Straße

Kapitel I. (5)

ist ein Teilbereich für wohnverträgliche gewerbliche

 

Nutzungen(Büro/Verwaltungsgebäude) vorgesehen. Die Festsetzungen

 

sollen eine verträgliche Einbindung der geplanten Bebauung in das Orts-

 

und Landschaftsbild vorbereiten.

 

 

 

Das umliegende Gebiet ist mit seinen südlich angrenzenden Waldflächen

 

ein Naherholungsbereich insbesondere für die nordöstlich der Bielefelder

 

Straße gelegenen angrenzenden Siedlungsbereiche sowie für die Bewohner

 

der westlich angrenzenden Waldheimat. Die Fläche selbst liegt auf

 

topografisch bewegtem Gelände und fällt deutlich, um rd. 20 m, von Norden

 

in Richtung Süden ab. Aufgrund der Lage entlang der Bielefelder Straße (L

 

785) ist ein Teilbereich des Gebiets durch Lärm vorbelastet. Im Zuge des

 

Bauleitplanverfahrens sind diese Aspekte zu beachten.

 

 

 

Die Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 43 „Blotenberg“ dient der

 

Entwicklung eines Wohngebiets und eines eingeschränkten

 

Gewerbegebiets am Siedlungsrand. Vor dem Hintergrund der

 

Nachbarschaft zu bestehenden Wohnsiedlungsbereichen im nordöstlichen

 

Umfeld sowie zum Stadtkern im Norden und der anhaltenden Nachfrage

 

nach Baugrundstücken wird die vorliegende Planung für vertretbar und

 

sinnvoll gehalten. Aus den kontinuierlichen Anfragen nach Grundstücken

Kapitel II. (7)

schließt die Stadt, dass weiterer Wohnbaulandbedarf vorhanden ist, der

Kapitel II. (11)

nicht ausschließlich über die Aktivierung von Baulücken und

 

innerstädtischen Flächen gedeckt werden kann. Auch wird mit Blick auf die

Kapitel II. (9)

Nachfrage von Mitarbeitern der nahe gelegenen Universität Bielefeld mit

 

einer weiter anhaltenden Baulandnachfrage gerechnet.

 

 

Bürgerinitiative Blotenberg e.V.   

 


 

I. Stadtentwicklung 1

 

Risiken

 

Eine Bebauung des Blotenbergs wäre ein schwerwiegender Eingriff in das Ortsbild der Stadt Werther und würde die Identifizierung der Bewohner mit der Stadt beeinträchtigen.

 

Begründung

 

(1) Es gibt keine andere Fläche, die für das Stadtbild von Werther so prägend ist wie der Blotenberg. Auch der Vorentwurf der Begründung des Bebauungsplans räumt ein, dass „die zu entwickelnde Fläche … einen ortsbildprägenden Charakter im Übergang zum Teutoburger Wald“ aufweist. Der Teutoburger Wald besteht zumeist aus Höhenzügen. Nur der Blotenberg erhebt sich im Vorland der Höhenzüge als alleinstehender Hügel über der Stadt. Von dem ihn krönenden Wald zieht sich ein Acker hinunter bis an die Landstraße und bis in die Nähe der altehrwürdigen Jakobuskirche. Mit dem Blotenberg stößt der Teutoburger Wald daher bis nahe an das Ortszentrum vor. Dies allein rechtfertigt es, Werther als „eine idyllisch am Nordhang des Teutoburger Waldes gelegene Stadt“ zu beschreiben, wie auf der Webseite der Stadt zu lesen ist. Es ist der Charme dieser Ackerfläche, die dafür sorgt, dass Werther sich organisch in die Landschaft des Ravensberger Hügellandes einfügt und trotz vieler neuer Baugebiete an der Peripherie der Kernstadt seinen ländlichen Charakter noch nicht verloren hat.

 

 

 

Der Blotenberg darf nicht bebaut werden. Er weist einen ortsbildprägenden Charakter auf!

 

(2) Werther verfügt nur über wenige Objekte, die die Stadt unverwechselbar machen. Der Blotenberg ist eines von ihnen und vielleicht sogar das am meisten prägende. Von dieser Unverwechselbarkeit hängt es ab, ob die Bürgerinnen und Bürger sich mit ihrer Stadt identifizieren und sie als ihre Heimat ansehen. Oft wird das ihnen gar nicht bewusst, solange diese Objekte wie selbstverständlich zum Stadtbild gehören. Erst ihr Verlust hat dann zur Folge, dass die Menschen fast unmerklich aufhören, sich in der Stadt wiederzuerkennen, sich für sie verantwortlich zu fühlen und ein Zusammengehörigkeitsbewusstsein zu entwickeln.

 

(3) Die Bürgerinnen und Bürger würden zwar weiterhin ihre Steuern zahlen, in Vereinen aktiv sein, sich an der Landschaft erfreuen und sich in ihren eigenen vier Wänden wohlfühlen. Aber ihre Bindung an die Stadt würde Schaden nehmen, da diese dann nur noch ein austauschbares Wohngebiet wäre. Es gäbe schließlich keinen Grund mehr, warum Werther nicht nach Bielefeld eingemeindet und eines der zahlreichen Wohnviertel am Rande der Großstadt werden sollte.

 

(4) Wer für eine Wohnbebauung an dieser Stelle eintritt, der müsste doch zumindest dafür Sorge tragen, dass diese so originell und unverwechselbar gestaltet wird, dass die Wertheraner mit Stolz auf sie blicken könnten. Aber schon ein flüchtiger Blick auf die Pläne zeigt, dass das überhaupt nicht beabsichtigt, geschweige denn gelungen ist. Es geht dabei nicht um die phantasievolle Gestaltung eines Areals, sondern um eine einfallslose Anhäufung von Wohnhäusern, wie sie in Tausenden von neuen Wohngebieten landauf landab wiederkehrt. Der einzige konsequent durchgehaltene Gestaltungsgrundsatz ist die autogerechte Erschließung der Baugrundstücke. Eine solche Planung, die nur auf struktur- und gesichtslose Vermehrung von aneinandergereihter Wohnbebauung ausgerichtet ist, konnte bei den übrigen neuen Quartieren der Stadt noch hingenommen werden, weil sie dort nicht mit dem Verlust eines ortsbildprägenden und unverwechselbaren Merkmals der Stadt einherging. Und weil man begründet darauf verweisen konnte, dass Werther an anderer Stelle, nämlich am Blotenberg ein Juwel besitzt, von dessen Ausstrahlung die gesamte Stadt profitiert.

 

 

(5) Als besonders schwerwiegender Eingriff muss der über 100 Meter lange und über 10 Meter hohe zwei- bis dreigeschossige Bürokomplex mit Flachdach am Fuße des Berges entlang der Bielefelder Straße bewertet werden. Er würde sich wie ein gigantischer, alle umliegenden Proportionen sprengender Riegel zwischen die Stadt und die offene Landschaft schieben und die Stadt gleichsam einmauern. Die bislang so reizvolle Verbindung der Stadt mit der sie umgebenden Landschaft würde dadurch brutal unterbrochen und zunichte gemacht.

 

(6) Die geplante Wohnbebauung auf dem bisherigen Acker würde das Stadtbild von Werther und das Lebensgefühl seiner Bürgerinnen und Bürger tiefgreifend verändern. Der Blotenberg würde seinen ortsbildprägenden und identitätsstiftenden Charakter verlieren. Prägnant hat es ein Besucher unserer Webseite formuliert: "Das was Werther ausmacht, würde mit einer Bebauung unwiederbringlich zerstört."

 

Zu weiteren Risiken siehe Kap. III (5), Kap. IV. (6) ff., Kap. VI.

 

Bürgerinitiative Blotenberg e.V.   

 
 

 


 

II. Bevölkerungsentwicklung

 

Angesichts eines für die kommenden beiden Jahrzehnte prognostizierten Rückgangs der Bevölkerung ist ein neues Wohngebiet in den Ausmaßen des Bebauungsplans Blotenberg unnötig.

 

Begründung

 

(1) Die Demoskopen haben schon im Jahr 2011 prognostiziert, dass die Stadt Werther bis zum Jahr 2035 im ungünstigen Fall 861 Einwohner verlieren wird. Selbst unter günstigsten Bedingungen sollen in Werther dann 217 Einwohner weniger als im Basisjahr 2009 (11.669 Einwohner) leben.1) Rund gerechnet wird die Stadt also voraussichtlich in den nächsten beiden Jahrzehnten um etwa 500 Einwohner schrumpfen. Den Prognosen liegt nicht nur die niedrige Geburtenrate, die die Sterberate nicht kompensieren kann, sondern auch die Einschätzung möglicher Wanderungsbewegung zugrunde.

 

(2) Dieser Rückgang der Bevölkerung ist kein Spezifikum von Werther. Die gesamte Bevölkerung Deutschlands wird bis zum Jahr 2035 um zwischen vier und sechs Millionen Menschen abnehmen. Nordrhein-Westfalen wird etwa eine Million weniger Einwohner haben. Ostwestfalen wird über 100.000 Einwohner verlieren.

 

(3) Das wirkt sich auch in den Nachbargemeinden von Werther aus. Bielefeld soll bis zum Jahr 2030 etwa 5 % seiner Bevölkerung verlieren. In Halle und Borgholzhausen liegt der prognostizierte Schwund sogar über 10 %.2) Die Stadt Werther wird den negativen Trend daher nicht durch verstärkte Abwerbung aus den Nachbargemeinden aufhalten oder gar umkehren können.

 

(4) Einerseits ist deren Entwicklung noch ungünstiger als in Werther. Andererseits geben sich auch die Nachbargemeinden immer noch der Hoffnung hin, durch die Ausweisung neuer Baugebiete Zuwanderungsgewinne auf Kosten ihrer Nachbarn zu erzielen.3) In der Summe aller Kommunen wird eine solche, oft mit einer an Torschlusspanik erinnernden Hektik betriebene Politik den Schwund jedoch nicht aufhalten und keinen einzigen zusätzlichen Bürger für die Region gewinnen können. Der Wohnungsmarktbericht OWL formuliert es lapidar und unmissverständlich: „Die Ausweisung neuer Wohnbauflächen ist in ‚schrumpfenden’ Regionen kein Mittel, den demographischen Trend umzukehren.“4)

 

(5) Möglicherweise motivieren trotzdem die Abwerbbemühungen der Nachbargemeinden die Stadt Werther, es ihnen gleichzutun und sich mit ihnen auf einen „Kampf um junge Familien“ (M. Weike) einzulassen. Dies muss jedoch früher oder später zwangsläufig dazu führen, dass das Angebot auf dem Wohnungsmarkt die Nachfrage übersteigt und Immobilien einen Wertverlust erleiden. Außerdem hat die Stadt Werther angesichts der im Kapitel VI. beschriebenen Defizite des geplanten Wohngebiets Blotenberg keine großen Chancen, aus diesem „Kampf“ als Sieger hervorzugehen. Sie wäre daher besser beraten, sich an dem zerstörerischen Wettbewerb gar nicht erst zu beteiligen, sondern statt dessen gezielt die Attraktivität ihres Bestandes zu steigern, wie dies im Kapitel III. beschrieben wird.

 

(6) Dies dürfte umso mehr die klügere Politik sein, als der Rückgang bei den Bauwilligen noch deutlich stärker ausgeprägt ist als bei der Gesamtbevölkerung. Die nachfolgend wiedergegebene Grafik des Altersaufbau der Bevölkerung von Werther5) lässt deutlich erkennen, dass die Jahrgänge der 40- bis 50-Jährigen im Jahr 2009 besonders stark ausgeprägt waren. Aus diesen Jahrgängen rekrutierten sich vor allem die Bauherren der vergangenen zehn Jahre. Unterhalb der 40-Jährigen

 

 

 

 

halbieren sich schlagartig die einzelnen Jahrgänge. Das ist die Folge des sog. Pillenknicks, eines drastischen Rückgangs der Geburtenzahlen, der nach dem vorangegangenen Babyboom etwa ab 1965 eingetreten war. Damit halbiert sich auch die Zahl der Bauwilligen, da sie sich überwiegend aus diesen Jahrgängen rekrutieren.

 

(7) Alle Prognosen gehen daher davon aus, dass in den nächsten Jahren deutlich weniger Eigenheime gebaut werden. Dies wird auch nicht durch eine angeblich im Rathaus existierende Warteliste von Bauwilligen widerlegt. Auf eine solche Liste kann sich jeder durch einen Anruf eintragen lassen, ohne sich auf irgendetwas festlegen zu müssen. Er braucht der Stadt Werther nicht mitzuteilen, wenn er sich entscheidet, andernorts zu bauen. So wenig wie die Liste darüber Auskunft gibt, ob die spezifischen Bedingungen eines ggf. von der Stadt angebotenen Baugrundstücks wie Preis, Lage, Größe etc den Erwartungen der Anfragenden entsprechen. (Vgl. dazu Kap. VI.)

 

(8) Die Grafik gibt zwar nur den Altersaufbau der Bevölkerung von Werther wieder. Aber es gibt keinen Anhaltspunkt, dass die Bevölkerung der umliegenden Gemeinden nennenswert davon abweichen könnte. Lediglich in Bielefeld liegt der Anteil der 20-30-Jährigen höher, weil dabei die dort wohnenden Studierenden mitgerechnet werden. Die aber werden kaum während des Studiums in Werther ein Haus bauen wollen.

 

(9) Die Notwendigkeit eines neuen Baugebiets wird von ihren Befürwortern mit dem Argument gerechtfertigt, dass man dadurch Neubürger, vor allem Mitarbeiter aus den benachbarten Hochschulen anwerben können.6) Man sollte jedoch diese Möglichkeit nicht überschätzen, denn eine Zunahme von Dauerstellen an den Hochschulen gehört trotz derzeitiger reger Bautätigkeit der Vergangenheit an. Vielmehr ist in den nächsten Jahren dort mit einem Abbau der Dauerstellen zu rechnen.7)

 

(10) Der gelegentlich von der Bürgermeisterin vorgetragene Hinweis auf die Erfahrungen des letzten Jahrzehnts erweist sich im Lichte dieser Zahlen als irreführend. Der an der Grafik deutlich ablesbare demografische Wandel verbietet es, diese Erfahrungen für die Zukunft fortschreiben zu wollen. Sie lassen sich in den kommenden Jahrzehnten nicht wiederholen.

 

(11) Dabei stellt sich ohnehin die Frage, ob es die zentrale Maxime der Stadtentwicklung von Werther sein sollte, Bauwillige um jeden Preis zu bedienen. Ein Grundrecht auf das Errichten eines Einfamilienhauses steht nicht im Grundgesetz der Bundesrepublik Deutschland! Zumindest müsste das Interesse von Neubürgern, in Werther bauen zu können, erkennbar abgewogen werden gegen das Interesse der bisherigen Bürgerinnen und Bürger an der Erhaltung des Stadtbildes. Sonst liefe die Stadt Gefahr, durch Wachstum in der Fläche eher an Attraktivität zu verlieren als zu gewinnen. (vgl. Kap I. und III).

 

(12) Untauglich ist schließlich auch das Argument, dass ein „anhaltender Trend zu sinkenden Haushaltszahlen besteht, die Anzahl der Haushalte weiter zunimmt und u.a. demzufolge ein weiterer Bedarf nach zusätzlichem Wohnraum vorhanden ist“.8) Die unbestrittene Verkleinerung der Haushaltsgrößen kompensiert allenfalls den Rückgang der Bevölkerung, führt daher keinesfalls zu einer Vermehrung der Haushalte. Selbst in Bielefeld werden die Haushaltszahlen um fast 4 % sinken, während gleichzeitig die Bevölkerung um etwa 5 % zurückgeht.9)

 

(13) Der Bebauungsplan Blotenberg wird folglich keinen Einfluss auf die Zahl der Einwohner von Werther haben können. Entweder werden die Bauflächen unverkäuflich sein oder es wird ein höchst problematisches Ungleichgewicht zwischen Neubaugebieten und dem bisherigen Bestand an Häusern und Wohnungen entstehen. Das eine würde zu einem finanziellen Fiasko der Stadt führen (siehe Kapitel VI.). Das andere hätte negative Auswirkungen auf die Qualität und den Wert des Altbaubestands in gewachsenen Wohnquartieren (siehe Kapitel III.).

 

 

 



1) Demografiebericht für den Kreis Gütersloh 2011, herausgegeben vom Kreis Gütersloh und der pro Wirtschaft GT GmbH, Juli 2011, S. 223 ff.

2) Wohnen in Ostwestfalen-Lippe, 1. Regionaler Wohnungsmarktbericht, Herausgeber: Stadt Bielefeld, Kreis Gütersloh etc, Januar 2011, S. 47, S. 49.

3) Vgl. z.B. Handlungskonzept Wohnen der Stadt Halle, InWIS Forschung & Beratung GmbH, (o.J., ca 2011). Durch geschönte Prognosen hat diese Studie einen unangenehm aggressiven Charakter.

4) Wohnen in Ostwestfalen-Lippe, S. 22.

5) Quelle: Demografiebericht für den Kreis Gütersloh 2011, S. 228.

6) „Desweiteren besteht aufgrund der nahen Lage zur Universität Bielefeld eine hohe Standortgunst. Aufgrund der aktuellen Entwicklungen der Universität ist mit zunehmender Wohnraumnachfrage von Universitätsmitarbeitern und Studenten zu rechnen.“ Stadt Werther (Westf.), Bebauungsplan Nr. 43 „Blotenberg“, Begründung mit Umweltbericht, S.4. – „Auch wird mit Blick auf die Nachfrage von Mitarbeitern der nahe gelegenen Universität Bielefeld mit einer weiter anhaltenden Baulandnachfrage gerechnet.“ Ebd. S. 5

7) Die Universität verfügt zur Zeit über 260 Professorenstellen und über 1640 Stellen für Wissenschaftliche Mitarbeiter, die aber i.d.R. keine unbefristeten Verträge haben.

8) Stadt Werther (Westf.), Bebauungsplan Nr. 43 „Blotenberg“, Begründung mit Umweltbericht, S.4.

9) Wohnen in Ostwestfalen-Lippe, S. 26, S. 47.

 

Bürgerinitiative Blotenberg e.V.   

 


 

III. Stadtentwicklung 2

 

 Die Alternative

 

Die Planung und Durchsetzung eines neuen Baugebiets ist angesichts des demografischen Wandels nicht nur unnötig, sondern auch schädlich. Stattdessen sollte die Stadt ihre Energie auf die Entwicklung und Anwendung von Instrumenten verlagern, mit denen das Wohnen im Bestand gefördert und ausgebaut wird.

 

Begründung

 

(1) Es gibt zur Zeit in der Stadt etliche leerstehende Wohnungen, Geschäfte und Häuser, Baulücken und brachliegende Gewerbe- und Industrieflächen. Entscheidender noch als die derzeitige Situation ist die zukünftige Tendenz. Alle städtebaulichen und demografischen Prognosen für die nächsten beiden Jahrzehnte kommen zu dem Ergebnis, dass die sich heute erst zaghaft abzeichnenden Defizite bei der bestehenden Bebauung angesichts des Rückgangs und der Überalterung der Wohnbevölkerung nur der Anfang einer Entwicklung sind, die eine zunehmende Herausforderung für die Kommunen bedeuten wird.1) Eine verantwortungsbewusste Kommunalpolitik wird daher durch eine adäquate Stadtentwicklung rechtzeitig auf diese Herausforderung reagieren und sich nicht der vagen Hoffnung hingeben, es könnte sich da um singuläre und vorübergehende Phänomene handeln. 

 

(2) Gelegentliche Hinweise aus der Bevölkerung auf bestimmte Leerstände, Baulücken und ungenutzte Gewerbe- und Industrieflächen werden seitens der Verwaltung regelmäßig mit einer Aufzählung ganz unterschiedlicher Gründe beantwortet, warum diese jeweils nicht verfügbar seien.2) Im Detail mögen dies stichhaltige Gründe, die von Außenstehenden kaum widerlegt werden können. In ihrer Summe aber weisen sie darauf hin, dass die Stadt noch kein Konzept besitzt, wie sie statt in die Fläche in den Bestand intervenieren könnte.

 

(3) Bis zu einem gewissen Grad ist es nachvollziehbar, dass es für die Beamten einer Stadtverwaltung reizvoller ist, in einem großen Wurf ein neues Baugebiet zu konzipieren, als sich auf das Kleinklein eines Bestandsmanagements einzulassen. Im ersten Fall kann die Verwaltung weitgehend selbst die Gesetze des Handelns bestimmen. Beim Bestandsmanagement dagegen muss sie von ihrem hohen Ross herabsteigen und sensibel, geduldig und flexibel auf die unterschiedlichen Bedürfnisse der einzelnen Beteiligten eingehen.

 

(4) Es ist kein Zufall, dass die Diskussion über ungenutzte Möglichkeiten im Bestand stets im Kontext eines neuen Flächenverbrauchs, konkret also im Zusammenhang mit dem geplanten Baugebiet Blotenberg, aufflackert. Jede Seite benutzt diesen Aspekt, um damit die Unnötigkeit oder Notwendigkeit des neuen Baugebiets zu untermauern. Es ist eben nicht möglich, sowohl das Eine wie das Andere voranzutreiben, wie dies die Stadtverwaltung postuliert.3) Es handelt sich um zwei divergierende Strategien der Stadtentwicklung, die beide so viel Energie, Einfallsreichtum, Leidenschaft, Personal und Finanzen erfordern, dass sie nicht gleichzeitig eingeschlagen werden können. Die Stadt kann die Möglichkeiten, die im Bestand gegeben wären, weder erkennen noch gar ausschöpfen, solange ein neuer Bebauungsplan alle ihre Ressourcen und die gesamte Aufmerksamkeit in Anspruch nimmt.

 

(5) Der neue Bebauungsplan würde daher zwangsläufig eine weitere Vernachlässigung des Bestandes nach sich ziehen. Erforderliche energetische Maßnahmen und andere Modernisierungen würden unterbleiben, die Mieteinnahmen und Grundstückspreise würden sinken, wachsende Leerstände würden zu einer zunehmenden Verwahrlosung von Gebäuden und Kleinquartieren führen. Auch deswegen hat die Frage, ob der Blotenberg bebaut oder nicht angetastet wird, Auswirkungen auf die gesamte zukünftige Entwicklung der Stadt.

 

(6) Zumindest aber ließe sich das Ziel, Wohnungssuchende und Bauwillige aus den Hochschulen der Universität nach Werther zu locken, ebenso effektiv, wenn nicht auf längere Sicht sogar erfolgversprechender durch ein einfallsreiches Bestandsmanagement erreichen. Der Wohnungsmarktbericht OWL stellt schon 2011 einen „Trend zum Erwerb von Bestandsimmobilien“ fest. Die Musik spiele, heißt es dort, zunehmend im Bestand.4) Gerade für Akademiker ist es häufig reizvoller, eine ältere Immobilie zu erwerben und in einem gewachsenen, nicht eben erst aus dem Boden gestampften Wohnumfeld zu siedeln. Das wäre auch aus finanziellen Gründen nicht unattraktiv, weil dann notwendige energetische Maßnahmen und andere Modernisierungen auf die Jahre nach dem Einzug verteilt werden könnten. 5)

 

(7) Der Wohnungsmarktbericht OWL fordert daher: „Gerade in schrumpfenden Märkten muss diskutiert werden, ob eine konsequente Förderung von Gebrauchtimmobilien zur Erhaltung und Stärkung der Bestände nicht zukunftsweisender ist als eine Neubauförderung, die die Wertigkeit des Bestandes immer weiter relativiert.“ Stadtplaner mahnen zu einem Paradigmenwechsel, statt weiter in die Fläche müsse man in den Bestand investieren.

 

 


1) Demografiebericht für den Kreis Gütersloh 2011, herausgegeben vom Kreis Gütersloh und der pro Wirtschaft GT GmbH, Juli 2011.- Wohnen in Ostwestfalen-Lippe, 1. Regionaler Wohnungsmarktbericht, Herausgeber: Stadt Bielefeld, Kreis Gütersloh etc, Januar 2011.-

2) „Die Stadt geht davon aus, dass die Nachfrage nach Bauland nicht allein durch die Nutzung von innerstädtischen Baulücken und Restflächen o.ä. im Innenbereich gedeckt werden kann, da diese oftmals in privater Hand liegen und die Einflussmöglichkeiten der Stadt auf eine Entwicklung gering sind. Die Umsetzung solcher Flächen nimmt daher oftmals große Zeiträume in Anspruch.“ Stadt Werther (Westf.), Bebauungsplan Nr. 43 „Blotenberg“, Begründung mit Umweltbericht, S.4.

3) „Die Stadt Werther (Westf.) hat sich bereits langjährig als attraktiver Wohnstandort für diese Bevölkerungsgruppen profiliert und beabsichtigt dies fortzuführen. Dazu soll neben Anstrengungen zur weiteren Umsetzung von Innenentwicklungspotenzialen auch eine moderate Wohngebietsentwicklung im gut angebundenen Randbereich erfolgen.“ Stadt Werther (Westf.), Bebauungsplan Nr. 43 „Blotenberg“, Begründung mit Umweltbericht, S.4.

4) Wohnungsmarktbericht, S. 18.

5) Ebd., S. 45.

 

Bürgerinitiative Blotenberg e.V.   


 

 


 

IV. Ökologie

 

Der Plan, den Blotenberg zu bebauen, reiht sich ein in eine scheinbar unaufhaltsame Entwicklung, durch die zunehmend Umweltschäden angerichtet werden.

 

Begründung

 

(1) Dem Votum für das neue Wohngebiet Blotenberg liegt eine Denkweise zugrunde, die selbst landwirtschaftlich genutzte – ganz zu schweigen von naturbelassenen – Flächen an sich für wertlos hält, solange sie nicht durch eine Bebauung mit Häusern „veredelt“ werden. Es gibt kein hinreichendes Bewusstsein, dass Agrarland und unverbaute Landschaften ihr eigenes Recht haben, in das man nicht beliebig eingreifen darf.

 

(2) Um den Flächenverbrauch durch ein neues Wohngebiet zu begründen, reichen ein paar unbewiesene Vermutungen. Seine Verfechter gehen davon aus, dass Flächenverbrauch grundsätzlich berechtigt ist und ihm ein eigenes, quasi natürliches Recht innewohnt. Nur seine Gegner müssen ausführlich darlegen, warum sie ihn ablehnen. Sie haben höchstens dann eine Chance, wenn sie nachweisen können, dass es dort ein paar seltene Tiere oder Pflanzen gibt.

 

(3) Sie werden mit dem Hinweis vertröstet, dass es doch nur eine relativ kleine Fläche sei, die auf diese Weise „verbraucht“ wird, und immer noch genügend Freiflächen übrig bleiben. Aber niemand kann sagen, wann diese Salami-Taktik der unzähligen kleinen Schritte nicht mehr weiter fortgesetzt werden darf, wann das Recht aufhört, wieder einmal einen solchen kleinen Schritt tun zu dürfen – abgesehen von den formalen Grenzen, die der Flächennutzungsplan, das Naturschutzrecht etc. „leider“ auferlegen.

 

(4) Seit Jahrzehnten werden in Nordrhein Westfalen täglich 15 Hektar Freiraum in Siedlungs- und Verkehrsflächen umgewandelt, ohne dass es eine Vorstellung gibt, wann dieser Prozess sein Ende findet und nicht weiter fortgesetzt werden darf. Obwohl immer öfter und nachdrücklicher auf das Problem aufmerksam gemacht wird und ein breiter Konsens in Wissenschaft und Politik besteht, dass es wegen der Endlichkeit der Ressource Boden so wie bisher nicht weitergehen kann, hat dies bisher zu keinen spürbaren Konsequenzen geführt. Im Gegenteil: Der Freiflächenverbrauch nimmt sogar noch weiter zu – trotz Bevölkerungsstagnation und eher verhaltenem Wirtschaftswachstum.

 

(5) Und jetzt auch der Blotenberg. Man würde ja nicht den ganzen Blotenberg bebauen, sondern nur eine nutzlose Ackerfläche zu seinen Füßen, heißt es. Grundsätzlich wolle man die vorhandenen Freiflächen schon respektieren. Aber es gibt keine Antwort auf die Frage, warum man diesen angeblichen Respekt vor sich her schiebt und auf übermorgen und den nächsten Schritt vertagt. Wäre das nicht nur eine billige Ausrede, so müsste man den Respekt doch schon hier und heute zur Geltung bringen und seine Finger vom Blotenberg lassen.

 

(6) Der Acker auf dem Blotenberg ist zwar nur ein winziges Teilchen in der rasant weiter verbrauchten Fläche. Aber wer ihn in Bauland umwandeln will, reiht sich ein in die große Schar derer, die den Flächenverbrauch weiter vorantreiben. Bedenkenlos bejaht und fördert er/sie einen anscheinend unaufhaltsamen Prozess, der mittlerweile etwa 12,5 % der Gesamtfläche Deutschlands und 22 % der Landesfläche von Nordrhein-Westfalen für Siedlungen und Verkehrswege verschlungen hat. Würde man in Werther diesen Prozess nicht für richtig halten und sich an ihm nicht beteiligen wollen, so müssten unverzüglich die Planungen für das neue Baugebiet angehalten werden.

 

 

 

Der Flächenverbrauch hat auch Folgen für die Landwirte. Ihnen steht immer weniger Ackerland zur Verfügung, um ihre Höfe wirtschaftlich betreiben zu können.

 

(7) Eine dramatische Folge dieses Flächenverbrauchs ist die Bodenversiegelung. Sie wirkt sich negativ auf den natürlichen Wasserhaushalt aus, da der Boden nicht mehr als Puffer dient. Das Regenwasser kann nicht mehr versickern, so dass der natürliche Wasserkreislauf empfindlich gestört wird. Der oberflächliche Abfluss wird gesteigert und die Grundwasserspende verringert. Dadurch entstehen Trinkwassermangel und stärkere Hochwasserschäden.

 

(8) Der Flächenverbrauch hat auch Folgen für die Landwirte. Ihnen steht immer weniger Ackerland zur Verfügung, um ihre Höfe wirtschaftlich betreiben zu können. In nicht einmal zehn Jahren hat sich in Deutschland die landwirtschaftlich genutzte Fläche um mehr als 2 % verringert, ohne dass jemand weiß, wann und wie dieser Prozess zum Stoppen kommen soll. Beim Blotenbergacker hat bisher niemand nach seiner existentiellen Bedeutung für die örtlichen Landwirte und nach den Bodenerträgen gefragt, die volkswirtschaftlich durch die Bebauung verloren gehen würden.

 

(9) Schließlich hat der Blotenberg eine wichtige Funktion für das Kleinklima von Werther. Zwischen ihm und dem Stadtgebiet findet ein ständiger Luftaustausch statt. Tags über erwärmt sich durch Sonneneinstrahlung die Luft über den Straßen und Dächern der Stadt. Da warme Luft leichter ist, streicht sie über den Hang des Blotenbergs nach oben in den Wald. Dort kühlt sie sich durch Verdunstung ab, und da sie dadurch schwerer geworden ist, sinkt sie abends wieder hinunter auf die Stadt. Bei diese Zirkulation wird die Luft auch gereinigt von den Schadstoffeintragungen, die vor allem vom Verkehr auf der Bielefelder Straße,vom Busbahnhof und von den Parkplätzen ausgehen. Da Werther in einer flachen Senke liegt, sammelt sich in der Stadt die verunreinigte Luft. Vor allem der geplante Bürokomplex des neuen Baugebiets würde zukünftig wie ein Staudamm verhindern, dass sie entweichen kann und täglich durch saubere und kühle Luft vom Berg her ersetzt wird. Ein spürbares Absinken der Luftqualität in der Stadt wäre die unvermeidliche Folge.

 

Bürgerinitiative Blotenberg e.V.   

 


 

V. Hof Overbeck

 

Der am Fuße des Blotenberges liegende Hof Overbeck wäre bei guter Pflege und bei einer multifunktionalen Nutzung ein Blickfang und eine Visitenkarte der Stadt Werther

 

Begründung

 

(1) Die Hofanlage Overbeck in ihrem jetzigen Zustand empfinden viele Bürger als „Schandfleck“. Tatsächlich wird sie seit Jahrzehnten vernachlässigt. Ältere Bürger verbinden zudem mit dem Hof düstere Erinnerungen, die nicht dazu beitragen, dem Gebäude Wohlwollen entgegenzubringen. Sämtliche Pläne einer Verwendung der Hoffläche gehen daher seit Jahrzehnten davon aus, dass der Hof abgerissen werden soll.

 

(2) Der Hof ist seit Jahrhunderten eng mit der Geschichte Werthers verbunden. Seine erste Erwähnung datiert bereits aus dem Jahr 1385. Auch im Ravensberger Urbar von 1556 wird er genannt. Das in Bruchsteinen aufgeführte heutige Gebäude ist ein klassischer Vierständerbau und wurde vor etwa 150 Jahren errichtet.

 

(3) Das Hofgebäude präsentiert sich am Ortseingang von Werther als ein typisches westfälisches Bauernhaus. Sein mächtiger Giebel, seine weit ausladenden ziegelroten Dachflächen und der an der Südostseite liegende Wohntrakt sind charakteristisch für diese bäuerliche Hausform, von der heute in Werther nur noch wenige Beispiele existieren.

 

(5) In gepflegtem Zustand wäre der Hof eine Zierde des Ortsbildes. Kein an seiner Stelle errichtetes modernes Gebäude wäre imstande, einen ähnlichen Eindruck zu vermitteln. Gerade eine sich des Malers Peter August Böckstiegel rühmende Stadt sollte daher nicht leichtfertig ein Gebäude abschreiben, das wie kein anderes an einer markanten Lage an die bäuerliche Vergangenheit der Titularstadt erinnert.

 

(6) Wer sich für die Realisierung des Bebauungsplans Blotenberg einsetzt, wird sich nicht gleichzeitig ernsthafte Gedanken über eine Nutzung des Hofes machen wollen und können. Daher sind auch Aussagen dieser Beteiligten, man habe seit Jahren vergeblich nach Interessenten für eine Verwendung des Hofes gesucht, ohne Bedeutung und Gewicht.

 

 

Der Hof Overbeck: Heute das hässliche Entlein - übermorgen eine Perle unserer Stadt?

 

(7) Angesichts der Größe des Gebäudes und der eigenwilligen Struktur eines westfälischen Bauernhofes ist zwar wenig wahrscheinlich, dass sich ein einzelner Interessent findet, der die ganze Anlage nutzen könnte. Durchaus denkbar aber ist, dass sich unter dem Dach eines Trägervereins unterschiedliche Interessenten zusammentun, für die eine Verwendung von Teilen des Hauses vorstellbar und erstrebenswert ist. Dafür kämen z.B. in Frage:

 

·    die Böckstiegelstiftung

·    die beiden Firmen, die nach Aussage der Stadtverwaltung an dem geplanten Bürokomplex interessiert sind,

·    ein Studentenwohnheim

·    ein Kindergarten (der Kindergarten „Bunter Sandkasten“ sucht dringend nach neuen Räumen)

·    ein Café und/oder eine Weinstube

·    ein Laden mit Bio-Produkten und/oder mit kunstgewerblichen Artikeln

·    ein Pflanzen-/Gartenfachbetrieb

·    Ateliers von Künstlern

·    eine Gemäldegalerie

·    ein Heimatmuseum mit antiken landwirtschaftlichen Gerätschaften.

 

(8) Die für eine Wohnbebauung nachteilige Lage an der verkehrsreichen Bielefelder Straße würde sich bei den meisten dieser Nutzungen in ihr Gegenteil verkehren. Sie würden davon profitieren und gleichzeitig ein attraktives Aushängeschild der Stadt schaffen.

 

Bürgerinitiative Blotenberg e.V.   

 


 

VI. Finanzielle Aspekte

 

Eine zügige Vermarktung der Baugrundstücke des Bebauungsplans Blotenberg ist aus zahlreichen Gründen unwahrscheinlich, so dass die Stadt mit ihm ein hohes finanzielles Risiko eingehen würde.

 

Begründung

 

(1) Im Haushalt 2013 der Stadt Werther sind 3,5 Millionen Euro für den Erwerb der Fläche des Baugebiet Blotenberg eingeplant. Auch wenn bei der Erörterung am 20.02.2013 dazu keine Angaben  gemacht wurden, ist davon auszugehen, dass für die Erschließung der Baugrundstücke noch ein weiterer, ähnlich hoher Betrag aufgewendet werden muss. Da die Stadt mit dem Vorhaben keine Gewinne machen darf, ist ein vollständiger Rückfluss dieser Investitionen in die Stadtkasse nur möglich, wenn auch der letzte Bauplatz einen Käufer gefunden hat.

 

(2) Schon bei den Werkstattgesprächen im Jahr 2006 wurde jedoch von dem Büro Beck/von Beeren warnend festgestellt: „Eine gute Vermarktbarkeit als Wohnbaufläche scheint bei mäßiger Nachfrage auf Grund der beschriebenen Defizite fraglich.“ In den seitdem verflossenen sieben Jahren hat sich die Lage auf dem Immobilienmarkt weiter entspannt. Das Angebot übersteigt zunehmend die Nachfrage. Der Wohnungsmarktbericht OWL aus dem Jahr 2011 weist darauf hin, dass sich in den kommenden Jahren „die Gruppe der 25- bis unter 45jährigen, die in erster Linie als Nachfrager von Wohneigentum am Markt auftritt, … in ihrer Zahl deutlich reduzieren“ wird. „Ein Rückgang in der Altersgruppe der „klassischen Häuslebauer“ wird zu einer nachlassenden Nachfrage nach Neubau und Erwerb von Ein- und Zweifamilienhäusern oder selbstgenutzten Eigentumswohnungen führen.“ (Siehe dazu auch Kap. II.)

 

(3) Bauwillige sind daher nicht mehr gezwungen, sich auf Kompromisse einzulassen, um überhaupt ein Grundstück erwerben zu können. Zunehmend haben sie die Wahl zwischen verschiedenen Angeboten. Sie werden daher in Zukunft sorgfältiger zwischen den Vor- und Nachteilen eines Wohngebiets und eines Wohnungsstandortes abwägen. Das ist für die Gemeinden, die ein neues Bebauungsgebiet ausweisen, eine völlig neue Situation. Konnten sie früher davon ausgehen, dass dieses Baugebiet im Handumdrehen „volllaufen“ würde, so müssen sie sich zukünftig fragen, ob ihr Angebot mit denen der Nachbargemeinden überhaupt konkurrieren kann. Dadurch bekommen die Mängel eines bestimmten Baugebiets einen Stellenwert, der bisher nicht ins Gewicht fiel und daher ignoriert werden konnte.

 

(4) Die Mängel des Baugebiets Blotenberg sind in der öffentlich ausgetragenen Diskussion der letzten Wochen ausführlich zur Sprache gekommen, so dass wir uns hier auf eine kurze Zusammenfassung beschränken können.

 

(4.1) Auf der unterhalb des Blotenbergs verlaufenden Straße verkehren täglich 14.570 Fahrzeuge (um 20 % erhöhte Messung von 2010). Nach Fertigstellung der A 33 wird diese Zahl noch deutlich ansteigen und wohl die 20.000 überschreiten. Dieser Straßenverkehr belegt einen erheblichen Teil des Baugebiets mit akustischen Immissionen. Das von der Stadt in Auftrag gegebene Schallgutachten geht zwar davon aus, dass die Immissionen „nur belästigenden und keinen gefährdenden Charakter aufweisen“, so dass „gesundes Wohnen gewährleistet“ sei.1) Die beruhigenden Worte werden potentielle Bauherren jedoch nicht davon abhalten, diese „Belästigung“ bei ihrer Entscheidung mit in die Waagschale zu werfen.

 

 (4.2) Ein weiterer Mangel sind die Geruchsimmissionen, die von der Schweinehaltung auf dem südwestlich gelegenen Hof ausgehen. Auch wenn das Geruchsgutachten davon ausgeht, dass „der idealtypische Immissionswert … eingehalten“ wird, so dürfte dies empfindliche Nasen nicht daran hindern, in der zeitweise (je nach Windrichtung) auftretenden Geruchsbelastung eine Beeinträchtigung der Wohnqualität zu sehen.

 

(4.3) Der entlang der Bielefelder Straße geplante 10,5 Meter hohe Bürokomplex mag die Belästigungen, die von dem Verkehr ausgehen, in Grenzen halten, auch wenn er merkwürdigerweise bei der Erörterung am 20.02.2013 als dafür nicht erforderlich bezeichnet wurde. Da der zu bebauende Hang aber selbst nur 20 Meter ansteigt, wird er den Bewohnern in der unteren Hälfte des Baugebiets die freie Sicht auf die Stadt und das sie umgebende Hügelland verwehren und ihnen das Gefühl vermitteln, in einer Häuserschlucht zu leben.

 

(4.4) Die höher liegenden Häuser werden zwar über den Bürokomplex hinwegschauen können. Dafür aber liegen sie im Schlagschatten des Waldes, der bereits im Oktober selbst zur Mittagszeit dem Gelände das Sonnenlicht verwehrt.

 

(4.5) Wer es zu schätzen weiß, am Vormittag auf seine Terrasse zu treten, um sich von den ersten Sonnenstrahlen wärmen zu lassen, der wird davor zurückschrecken, an einem Nordhang zu bauen. Erst zu vorgerückter Stunde findet dort die Sonne ihren Weg über den vorgelagerten bewaldeten Bergrücken.

 

 

Mit dem Blotenberg stößt der Teutoburger Wald bis nahe an das Ortszentrum vor. Dies allein rechtfertigt es, Werther als „eine idyllisch am Nordhang des Teutoburger Waldes gelegene Stadt“ zu beschreiben!

 

(4.6) Diese Nordhanglage wird zu einer Erhöhung der Baukosten führen, weil nach der Energieeinsparverordnung (EnEV) die eingeschränkten Möglichkeiten der Nutzung von Sonnenenergie u.a. durch erhöhte Wärmedämmung ausgeglichen werden müssen. Die Anforderungen der EnEV an den Primärenergiebedarf von Neubauten werden 2014 und 2016 um jeweils 12,5 % verschärft.

 

(4.7) Bauliche Mehrkosten werden auch durch die Hanglage generiert, die einen zusätzlichen Aufwand für Erdbewegung, Entwässerung und Stützmauern erforderlich macht. Für den Fall, dass eine Unterkellerung gewünscht wird, muss hier ferner mit drückendem Wasser gerechnet werden, was ebenfalls baupreistreibend ist.

 

(5) Angesichts dieser Mängel des Baugebiets ist es zumindest unrealistisch, dass die Bauflächen bei einem Preis von 158 Euro/qm ihre Käufer finden werden. Dieser Preis wird in den Nachbargemeinden (mit Ausnahme von Bielefeld) in Baugebieten, die weniger Mängel ausweisen, deutlich unterschritten. Das Risiko ist daher erheblich, dass die Stadt entweder für einen Teil der Bauflächen keine Käufer finden wird oder sie weit unter dem angegebenen Preis veräußern muss. Beides hätte erhebliche negative Auswirkungen auf den Haushalt der Stadt.

 

 



1) Schalltechnisches Gutachten im Rahmen des Bauleitplanverfahrens Nr. 43 „Blotenberg“ der Stadt Werther, S. 12.

 

Bürgerinitiative Blotenberg e.V. 

 

 

info@blotenberg-werther.de

Nach oben